Hubungan Basis Nilai, Tujuan Penilaian dan Pendekatan Penilaian (2)

Published 16 Desember 2011 by ansharpemimpi

I. Latar Belakang

Penilaian dapat didefinisikan sebagai salah satu gabungan antara ilmu pengetahuan dan seni, dimana dalam penilaian ini bukan saja terdiri dari perhitungan matematis akan tetapi juga bergantung pada rumusan dan opini yang dibuat oleh seorang penilai setelah membuat analisis dan kajian yang mendalam terhadap karakterisistik harta, keadaan ekonomi, latar belakang sejarah, prospek serta potensi-potensi pada masa yang akan datang. Sedangkan pengertian properti menurut “common law” atau hukum Anglo Saxon dari Inggris disebutkan bahwa properti artinya kepemilikan atau hak untuk memiliki sesuatu benda, atau segala benda yang dapat dimiliki. Artinya properti dapat dibedakan kepemilikannya atas benda-benda bergerak (personal property) dan tanah serta bangunan permanen (real property). Dalam personal property ada yang termasuk tangible (seperti peralatan, perlengkapan mesin, kendaraan dan lain-lain) dan intangible asset (seperti surat-surat berharga dan goodwill/copyright/franchises, dan lain-lain). Sedangkan real property adalah pengertian properti yang kita pahami selama ini yakni tanah dan bangunan permanen serta pengembangan lainnya.

Menurut SPI 2007, mendefinisikan penilaian sebagai suatu proses pekerjaan seorang penilai dalam memberikan opini tertulis mengenai nilai ekonomi pada saat tertentu. Dalam definisi lain menyebutkan, proses penilaian adalah suatu prosedur yang sistematik yang dilaksanakan guna memperoleh jawaban atas pertanyaan klien tentang nilai suatu real property. Dengan demikian penilaian properti dapat didefinisikan sebagai suatu proses perhitungan secara matematika dan kajian karakteristik dalam memberikan suatu estimasi dan pendapatan atas nilai ekonomis suatu properti baik berwujud maupun tidak berwujud, berdasarkan hasil analisa terhadap fakta-fakta yang obyektif dan relevan dengan menggunakan metode dan prinsip-prinsip penilaian yang berlaku.
Proses penilaian dimulai ketika penilai mengidentifikasikan masalah penilaian dan berakhir dengan diserahkannya laporan penilaian kepada klien. Penilaian memiliki berbagai macam kepentingan yang mendasari. Hal ini yang mengakibatkan pada hasil penilaian dapat terwujud dalam berbagai hasil, tergantung pada keperluan dan kepentingan dalam memperoleh tujuan tertentu tersebut.

 

 

 

    II.            Basis Nilai

 

Di dalam proses penilaian terdapat konsep nilai, yang memiliki definisi dari beberapa macam antara lain sebagai berikut,

 

Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (3.1. SPI 1, SPI 2007).

Nilai dalam Penggunaan merupakan nilai yang dimiliki oleh suatu properti tertentu bagi penggunaan tertentu untuk seorang pengguna tertentu dan oleh karena itu tidak berkaitan dengan Nilai Pasar. Nilai dalam Penggunaan ini adalah nilai yang diberikan oleh properti tertentu kepada badan usaha dimana properti tersebut merupakan bagian dari badan usaha tanpa memperdulikan penggunaan terbaik dan tertinggi dari properti tersebut atau jumlah uang yang dapat diperoleh atas penjualannya. (3.1. SPI 2, SPI 2007).

Nilai Investasi merupakan nilai properti untuk investor tertentu atau kelompok investor tertentu untuk tujuan investasi yang teridentifikasi. Konsep Nilai Investasi atau Manfaat Ekonomi (worth) ini mengkaitkan  properti khusus dengan investor khusus, kelompok investor, atau badan usaha dengan kriteria-kriteria dan tujuan-tujuan investasi yang teridentifikasi. Nilai Investasi atau Manfaat Ekonomi suatu properti dapat lebih tinggi atau lebih rendah dari Nilai Pasar properti. Istilah Nilai Investasi atau Manfaat Ekonomi hendaknya jangan dirancukan dengan Nilai Pasar properti investasi. Walau bagaimanapun, Nilai Pasar dapat mencerminkan sejumlah penaksiran atas Nilai Investasi atau Manfaat Ekonomi secara individual, atau properti tertentu. Nilai Investasi, atau manfaat ekonomi berkaitan dengan Nilai Khusus. (3.2. SPI 2, SPI 2007).
Nilai Bisnis yang Berjalan adalah Nilai suatu bisnis secara keseluruhan. Konsep ini melibatkan penilaian terhadap suatu bisnis yang berjalan, di mana alokasi atau pembagian dari Nilai Bisnis Yang Berjalan secara keseluruhan menjadi bagian-bagian penting yang memberikan kontribusi kepada keseluruhan bisnis, tetapi tidak satu pun dari komponen tersebut membentuk dasar untuk Nilai Pasar. Oleh karena itu konsep Nilai Bisnis yang Berjalan dapat diterapkan hanya pada properti yang merupakan bagian penyertaan badan usaha atau perusahaan. (3.3. SPI 2, SPI 2007).

Nilai Asuransi adalah nilai properti sebagaimana yang diatur berdasarkan kondisi-kondisi yang dinyatakan di dalam kontrak atau polis asuransi dan dituangkan dalam definisi yang jelas dan terinci. (3.4. SPI 2, SPI 2007).
Nilai Kena Pajak adalah nilai berdasarkan definisi yang tertuang dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku berkaitan dengan penaksiran nilai, dan atau penentuan pajak properti. Walaupun beberapa peraturan perundang-undangan mungkin mengutip Nilai Pasar sebagai dasar penaksiran nilai, metodologi penilaian yang digunakan untuk mengestimasi nilai dapat menghasilkan nilai yang berbeda dengan Nilai Pasar sebagaimana telah didefinisikan dalam SPI 1. Oleh karena itu Nilai Kena Pajak tidak dapat dipertimbangkan sebagai Nilai Pasar sebagaimana didefinisikan dalam SPI 1 kecuali diindikasikan sebaliknya secara  eksplisit. (3.5. SPI 2, SPI 2007).

Nilai Sisa adalah nilai suatu properti, tanpa nilai tanah, seperti jika dijual secara terpisah untuk setiap bagiannya dan tidak lagi dimanfaatkan untuk penggunaannya saat ini serta tanpa memperhatikan penyesuaian dan perbaikan khusus. Nilai tersebut dapat diberikan dengan atau tanpa memperhitungkan biaya penjualan, dan apabila memperhitungkan biaya penjualan, hasilnya dihitung dengan menggunakan konsep nilai realisasi bersih (net realisable value). Dalam setiap analisis, komponen-komponen yang termasuk atau tidak termasuk hendaknya diidentifikasi.(3.6. SPI 2, SPI 2007).

Nilai Jual Paksa adalah sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan suatu properti dalam jangka waktu yang relatif pendek untuk dapat memenuhi jangka waktu pemasaran dalam definisi Nilai Pasar. Pada beberapa situasi, Nilai Jual Paksa dapat melibatkan penjual yang tidak berminat menjual, dan pembeli yang membeli dengan mengetahui situasi yang tidak menguntungkan penjual. Istilah Nilai Likuidasi seringkali digunakan dan memiliki arti sama dengan Nilai Jual Paksa. (3.7. SPI 2, SPI 2007).

Nilai Khusus adalah istilah yang terkait dengan unsur luar biasa dari nilai sehingga melebihi Nilai Pasar. Nilai Khusus dapat terjadi, misalnya oleh karena kaitan fisik, fungsi, ataupun ekonomi dari properti dengan properti lainnya seperti properti yang bersambungan. Nilai khusus merupakan suatu penambahan nilai yang dapat diterapkan untuk pemilik/ pengguna tertentu atau pemilik/pengguna prospektif dari properti dan bukan pasar secara keseluruhan. Nilai khusus hanya dapat diterapkan untuk pembeli dengan kepentingan khusus. Nilai penggabungan (marriage value) merupakan penambahan nilai hasil penggabungan dua atau lebih hak atas properti, merepresentasikan contoh khusus dari nilai khusus. Nilai khusus dapat dikaitkan dengan  elemen-elemen Nilai Bisnis yang Berjalan, dan Nilai Investasi atau Manfaat Ekonomi. Penilai harus memastikan bahwa kriteria tersebut berbeda dengan Nilai Pasar, dengan menyatakan sejelas-jelasnya Asumsi Khusus yang dibuat. (3.8. SPI 2, SPI 2007).

Nilai Jaminan Pinjaman merupakan nilai properti yang ditentukan oleh penilai dengan penaksiran secara berhati-hati atas marketabilitas properti di masa mendatang dengan memperhatikan aspek kesinambungan jangka panjang properti, kondisi pasar lokal dan normal, dan penggunaan saat ini serta alternatif penggunaan properti yang sesuai. Elemen-elemen yang bersifat spekulatif tidak dapat diperhitungkan dalam penilaian Nilai Jaminan Pinjaman. Nilai Jaminan Pinjaman akan didokumentasikan secara jelas dan transparan. (3.9. SPI 2, SPI 2007).

III.            Tujuan Penilaian

Penilaian memiliki berbagai macam kepentingan yang mendasari. Hal ini yang mengakibatkan pada hasil penilaian dapat terwujud dalam berbagai hasil, tergantung pada keperluan dan kepentingan dalam memperoleh tujuan tertentu tersebut.

Beberapa alasan atau tujuan dari diadakannya penilaian adalah:

  1. Penilaian Nilai Pasar Terbuka

Penilaian ini ditujukan untuk mengetahui nilai pasar dar barang tertentu, maksudnya adalah harga terbaik yang didapat dari sebuah kepentingan harta melalui perjanjian individu.

  1. Penilaian Untuk Tujuan Penjualan

Dari penilaian dapat diketahui calon pembeli pada kondisi tertentu, alternatif harta di pasaran, adanya kompetisi harga dari calon pembeli dan diidentifikasikan keuntungan / kerugian yang akan diperoleh.

  1. Penilaian Untuk Tujuan Pembelian

Dengan penilaian, pembeli dapat mengetahui sejauh mana informasi mengenai harta/properti yang akan dibeli, estimasi harga dan estimasi keuntungan / kerugian dari pembelian tersebut.

  1. Penilaian Untuk Tujuan Penyewaan

Dengan penilaian, dapat diketahui besarnya nilai atas hak yang dimiliki dari penyewaan harta tersebut.

  1. Penilaian Untuk Tujuan Mendapatkan Pinjaman

Dengan penilaian, dapat diketahui nilai jaminan memiliki nilai guna dalam jangka waktu tertentu serta kondisi seperti apa nilai jaminan tersebut memiliki masa kadaluarsa.

  1. Penilaian Untuk Tujuan Asuransi

Dengan penilaian, dapat diketahui nilai barang yang diasuransikan, berapa besar nilai penggantian asuransi apabila telah terjadi penggantian klaim.

  1. Penilaian Untuk Tujuan Penggabungan Perusahaan (Merger)

Dalam proses merger dilakukan penilaian adalah untuk mengetahui nilai aset tetap yang dimiliki masig-masing perusahaan.

  1. Penilaian Untuk Tujuan Go-Public

Sebelum proses go publik, sebuah perusahaan perlu dinilai seberapa baguskah kinerja yang dimiliki perusahaan tersebut. Untuk itu perlu dilakukan penilaian terhadap aset tetap yang dimiliki perusahaan.

 

  1. Penilaian yang Berkaitan dengan Kebijaksanaan Pemerintah dan UU

Penilaian yang berkaitan dengan kebijakan pemerintah adalah antara lain dalam penentuan pajak, kebijakan pembebasan tanah, serta bea perolehan hak atas tanah dan bangunan.

  IV.            Pendekatan Penilaian Berbasis Pasar

Pendekatan untuk berbagai jenis properti, baik di dalam mengestimasikan Nilai Pasar maupun nilai selain Nilai Pasar, mengharuskan seorang penilai untuk mengaplikasikan satu atau lebih pendekatan penilaian. Istilah pendekatan penilaian mengacu pada metodologis analitis yang diterima dan diterapkan secara umum.

Tugas penilaian adalah menentukan estimasi nilai pasar. Ada 3 pendekatan tradisional dalam melakukan penilaian, yaitu :

  1. Nilai diindikasikan oleh penjualan baru-baru ini atas properti serupa di pasar (the sales comparison/market approach).
  2. Nilai adalah biaya saat ini yang diperlukan untuk memproduksi kembali/menggantikan bangunan yang ada, dikurangi dengan berkurangnya nilai akibat depresiasi ditambah dengan nilai tanah dari lokasi tersebut (cost approach)
  3. Nilai adalah kemampuan dari properti untuk menghasilkan, yang didasarkan pada kapitalisasi pendapatan (income capitalization approach).

 

Ketiga pendekatan itu saling berkaitan dan semuanya memerlukan pengumpulan dan

analisis data penjualan, biaya serta pendapatan yang melekat pada properti yang dinilai. Untuk melengkapi penilaian, penilai menyatukan semua informasi yang diperoleh dari riset pasar dan analisis data serta aplikasi dari berbagai pendekatan tersebut guna menetapkan kesimpulan kita. Kesimpulan bisa berupa suatu nilai tunggal atau suatu kisaran (range) dimana nilai itu bisa terjadi di antara kisaran nilai tersebut. Integrasi yang efektif dari semua unsur-unsur dalam proses penilaian tergantung pada keahlian penilai, pengalaman dan pendapat/pertimbangan/judgment.

Pendekatan berdasarkan data dari nilai pasar umumnya menggunakan satu atau lebih pendekatan penilaian dengan menggunakan prinsip substitusi. Prinsip ini menyatakan bahwa seseorang yang berhati-hati tidak akan membayar untuk barang atau jasa lebih daripada biaya untuk memperoleh barang atau jasa yang sebanding, tanpa adanya faktor jangka waktu yang lebih panjang, resiko yang lebih tinggi atau ketidaknyamanan. Biaya terendah dari alternatif terbaik, baik merupakan substitusi pengganti atau substitusi pengganti atau reproduksi, cenderung menghasilkan Nilai Pasar.

Pendekatan penilaian berbasis pasar untuk real properti dan personal properti meliputi:

  1. Pendekatan Data Pasar

Pendekatan ini mempertimbangkan penjualan dari properti sejenis atau pengganti dan data pasar yang terkait, serta menghasilkan estimasi nilai  melalui proses perbandingan. Pada umumya, properti yang dinilai (objek penilaian) dibandingkan  dengan transaksi properti yang sebanding, baik yang telah terjadi maupun properti yang masih dalam tahap penawaran penjualan dari suatu proses jual beli.

Metode perbandingan data pasar atau sering disebut juga sebagai metode perbandingan harga jual (sales comparation method) atau metode perbandingan data langsung (direct market comparation method) adalah metode penilaian yang dilakukan dengan cara membandingkan secara langsung properti yang dinilai dengan data properti yang sejenis yaitu dengan cara penilai harus mendapat 3 atau lebih data banding yang telah terjual atau sedang ditawarkan untuk dijual yang sejenis terhadap properti yang akan dinilai kemudian dibuat penyesuaiannya terhadap property yang dinilai.

Pendekatan Biaya

Pendekatan ini mempertimbangkan kemungkinan  bahwa, sebagai substitusi dari pembelian suatu properti, seseorang dapat membuat properti yang lain baik berupa replika dari properti asli atau substitusinya yang memberikan kegunaan yang sebanding. Dalam konteks real estate, seseorang biasanya dianggap tidak wajar untuk membeli suatu properti lebih daripada biaya untuk membeli tanah yang sebanding dan membuat suatu pengembangan alternatif, kecuali akan melibatkan jangka waktu yang lebih panjang, ketidaknyamanan dan resiko yang lebih tinggi.

Dalam prakteknya, pendekatan ini juga melibatkan estimasi depresiasi untuk properti yang lebih tua dan/atau memiliki keusangan fungsional dimana estimasi biaya baru secara tidak wajar melampaui harga yang mungkin dibayarkan untuk properti yang dinilai.

Dengan mengunakan Metode Kalkulasi biaya, Nilai properti (Tanah dan Bangunan) diperoleh dengan menganggap tanah sebagai tanah kosong, nilai tanah dihitung dengan menggunakan metode perbandingan data pasar (market data approach). Sedangkan nilai bangunan dihitung dengan metode kalkulasi Biaya. Nilai pasar bangunan dihitung dengan menghitung biaya reproduksi baru (RCN) bangunan pada saat penilaian dikurangi penyusutan.

Pendekatan Pendapatan

Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan properti yang dinilai dan mengestimasikan nilai melaui proses kapitalisasi. Kapitalisasi menghubungkan pendapatan dengan suatu definisi jenis nilai melalui konversi  pendapatan menjadi estimasi nilai. Proses ini mungkin menggunakan kapitalisasi langsung, yield atau tingkat diskonto (tingkat pengembalian investasi), atau keduanya. Pada umumnya, prinsip substitusi mengandung pengertian bahwa arus pendapatan yang menghasilkan tingkat pengembalian tertinggi adalah sebanding dengan tingkat resiko yang diambil dan akan menghasilkan nilai yang paling mungkin terjadi.

Pendekatan Pendapatan (Income Approach) berdasarkan pada pola pikir hubungan antara pendapatan dari properti dan nilai dari properti itu sendiri.
Nilai dari properti tergantung pada kemampuan properti itu untuk menghasilkan keuntungan. Metode ini dikenal juga sebagai metode kapitalisasi karena pendapatan bersih yang dihasilkan oleh suatu properti dikapitalisasi menjadi nilai kini melalui perhitungan matematis yang disebut dengan kapitalisasi

     V.            Pendekatan Penilaian tidak Berbasis Pasar

Penilaian tidak berbasis pasar dapat menerapkan pendekatan yang sama, tapi umumnya akan melibatkan tujuan yang tidak untuk memberikan Nilai Pasar.

Suatu entitas dapat menerapkan pendekatan biaya dengan membandingkan biaya dari bangunan lainnya terhadap biaya dari bangunan yang direncanakan oleh suatu entitas, karenanya memastikan diskon atau premium untuk properti tertentu dibandingkan denan pasar pada umumnya. Pendekatan ini diterapkan pada jenis properti tertentu (mungkin properti khusus) dan mungkin merupakan biaya tidak berbasis pasar.

Pemilik tanah mungkin membayar harga premium untuk properti yang bersebelahan. Ketika menerapkan Pendekatan Perbandingan Data Pasar untuk menentukan harga tertinggi yang mungkin dibayarkan oleh pemilik untuk properti yang bersebelahan. Penilai mendapatkan nilai yang mungkin berada di atas Nilai Pasar. Estimasi nilai ini di beberapa negara disebut Nilai untuk Pembeli Khusus (Special Purchaser Order).

Seorang investor mungkin menerapkan tingkat pengembalian yang tidak berbasis pasar dan hanya berlaku untuk investor itu sendiri, sehingga ketika menerapkan Pendekatan Pendapatan untuk menentukan harga yang akan dibayarkan investor untuk investasi tertentu berdasarkan tingkat pengembalian yang diantisipasi oleh investor, penilai mendapatkan estimasi nilai investasi.

  VI.            Kesimpulan

Pada penilaian aset atau properti, dalam Standar Penilaian Indonesia 2007, nilai ditetapkan berdasarkan Nilai Pasar. Namun, juga diatur penggunaan dasar-dasar nilai lainnya. Oleh karena itu, muncul pendekatan-pendekatan penilaian alternatif.

Adanya pendekatan alternatif adalah untuk memberikan kepada Penilai serangkaian prosedur alternatif yang pada akhirnya akan ditimbang dan bila perlu dilakukan rekonsiliasi menjadi estimasi nilai akhir, tergantung kepada jenis nilai tertentu yang akan digunakan.

Pada dasarnya pendekatan dan metode penilaian yang digunakan dalam berbagai jenis penilaian pada prinsipnya adalah sama. Namun demikian, dalam penilaian berbagai jenis properti, data yang digunakan berasal dari berbagai sumber yang berbeda yang akan menggambarkan pasar dari properti yang dinilai.

VII.            Daftar Pustaka

 

http://arulmtp.wordpress.com/2008/11/27/peranan-penilaian-properti-dalam-otonomi-daerah/

 

http://www.kjpptrisanti.com/index.php?option=com_content&view=article&id=50%3Apenilaian-aset&catid=31%3Aumum-jasa-dan-pelayanan&showall=1

 

Standar Penilaian Indonesia (SPI), tahun 2007

 

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

%d blogger menyukai ini: