KONSEP DASAR NILAI DAN PENILAIAN ASET (2)

Published 13 Desember 2011 by ansharpemimpi

A.     PENGERTIAN DAN KONSEP DASAR NILAI

Tanah mempunyai peranan yang sangat penting bagi kehidupan manusia, karena tanah merupakan pondasi dari semua kegiatan yang dilakukan oleh manusia, baik kegiatan yang bersifat sosial, ekonomis, perdagangan, dan sebagainya. Selain itu tanah juga menjadi produk komoditi dan sekaligus berfungsi sebagai sumber dari kekayaan karena tanah dan kandungannya bisa memberikan berbagai sumber pendapatan bagi pemilik atau mereka yang menguasai.

Dalam konsep ekonomi maka dapat dikatakan bahwa tanah itu mempunyai nilai.   Nilai secara umum diartikan sebagai pengungkapan atau penggambaran kemakmuran dari sesuatu. Dalam Standar Penilaian Indonesia 2000, dinyatakan bahwa nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk pada hubungan finansial antara barang dan jasa yang tersedia untuk dibeli dan mereka yang bersedia untuk membeli dan menjualnya. Nilai bukan merupakan fakta tetapi lebih merupakan perkiraan manfaat ekonomi atas barang dan jasa pada suatu waktu tertentu dalam hubungannya dengan definisi nilai tertentu. Konsep ekonomi dari nilai mencerminkan pandangan pasar atas manfaat ekonomi yang akan diperoleh oleh orang yang memiliki barang atau jasa tersebut pada tanggal penilaian.

Perkataan “nilai” dapat ditafsirkan sebagai “makna” atau “arti” (worth) sesuatu barang/benda. Hal ini mempunyai pengertian bahwa sesuatu barang/benda akan mempunyai nilai bagi seseorang jika barang/benda tersebut memberi makna atau arti penting bagi seseorang tersebut. Nilai suatu properti dapat pula ditafsirkan sebagai suatu harga yang dibayar oleh pembeli yang mampu, bersedia dan berkelayakan membeli dari penjual yang bersedia, berkelayakan dan mempunyai hak untuk menjualnya. Jadi dalam hal ini di antara penjual dan pembeli harus mengetahui keadaan pasaran yang sebenarnya atau kedua belah pihak telah mendapat nasehat dari pihak profesional yang telah mahir dalam pasaran properti berkenaan.

Nilai bisa juga mempunyai berbagai arti dalam penilaian real estat dan definisi yang dapat dipakai tergantung kepada konteks dan penggunaannya. Di dalam hubungan dengan pasar, nilai biasanya diartikan sebagai antisipasi terhadap manfaat di masa yang akan datang. Karena nilai berubah setiap saat, penilai mencerminkan nilai pada suatu waktu tertentu. Nilai pada suatu waktu menunjukkan harga rupiah dari properti, barang-barang atau jasa-jasa terhadap pembeli dan penjual.

Dalam perkembangannya, istilah “nilai” ini biasanya tidak berdiri sendiri tetapi menyatu dalam suatu istilah yang lebih spesifik seperti, Nilai Pasar (Market Value), Nilai Guna (Use Value), Nilai Tukar (Value In Exchange) dan sebagainya. Sementara itu di bidang penilaian yang paling sering digunakan adalah “Nilai Pasar” (Market Value).

Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (3.1. SPI 1, SPI 2007)

 

B.     CIRI-CIRI NILAI

Beberapa ciri tertentu dimiliki oleh sesuatu barang agar barang tersebut mempunyai “nilai”. Eldred Gary dalam bukunya yang berjudul Real Estate Analysis and Strategy mengemukakan ciri-ciri yang dimaksudkan di atas sebagai berikut:

 

a)  Demand

Analisis demand merupakan analisis orang/pembeli; apa yang mereka inginkan/butuhkan, kemampuan keuangan dan keinginan untuk membayar. Jika semua kondisi tersebut dapat menciptakan keinginan dan kemampuan untuk membayar properti oleh para pembeli potensial/penyewa maka tercipta effective demand. Untuk mengidentifikasikan pembeli potensial, seorang analis properti dapat melakukan studi pasar yang mendalam dan tidak hanya berdasarkan atas secondary data saja.

 

b)  Utility

Utility menunjuk pada keuntungan (benefits) dari sebuah properti, dan sejauh manakah sebuah properti dapat memenuhi kebutuhan dan keinginan dari para pembeli potensial. Tidak ada satupun propertipun yang dapat memenuhi kebutuhan semua pembeli.

 

c)  Scarcity (The Competitive Environment)

Konsep ini merujuk pada relativitas tingkat pemasokan properti (supply) yang dapat memenuhi kebutuhan pembeli potensial. Jika pembeli potensial memiliki banyak pilihan, maka nilai properti cenderung relatif rendah dan begitupun sebaliknya. Analisis kelangkaan ini berarti analisis kompetitor yaitu menghitung jumlah atau besarnya subtitusi properti. Tanpa scarcity, banyak dari supplier/developer/investor akan menderita kerugian.

d)  Transferability

Merujuk pada proses transfer hal properti dari satu pihak ke pihak lain. Proses ini terdiri dari marketing, negotiating ang closing transaksi properti. Salah satu alasan mengapa proses transfer dianggap penting, karena antara pembeli dan penjual memiliki kesulitan dalam menemukan kesepakatan. Hal ini terjadi dimana pihak pembeli mengidentifikasikan nilai properti yang sesungguhnya dari pihak penjual. Demikian sebaliknya pihak penjual sulit untuk menentukan nilai jual yang sesungguhnya.

 

C.  JENIS-JENIS NILAI

Terdapat berbagai jenis nilai untuk mengapresiasikan suatu benda sesuai dengan tujuannya. Tetapi diantara berbagai jenis nilai tersebut yang seringkali digunakan adalah.

a)  Nilai modal (capital value)

Nilai modal adalah nilai yang ditetapkan untuk medapatkan hak milik terhadap suatu harta/benda.

b)  Nilai potensi (potential value)

Nilai potensi adalah nilai sesuatu barang/harta berdasarkan potensi pendapatan yang dimiliki oleh barang/harta tersebut pada masa yang akan datang.

c)  Nilai spekulasi (speculation value)

Nilai spekulasi adalah nilai suatu harta berdasarkan kepada ramalan dan jangkaan (prediction and speculation) pada masa mendatang.

d)  Nilai penggunaan (usage value)

Nilai penggunaan adalah nilai dari suatu barang/harta kepada seseorang yang memang perlu menggunakan barang tersebut.

e)  Nilai pertukaran (exchange value)

Nilai pertukaran adalah nilai sesuatu barang/harta kepada seseorang yang menggadaikan, dia akan menukar tangan barang tersebut kepada orang lain kelak.

f)   Nilai sentimental (centimental value)

Nilai sentimental adalah nilai sesuatu barang/harta dari seseorang yang teramat sayang dan berat untuk melepaskannya.

g)  Nilai pasar wajar (fair market value)

Nilai pasar wajar adalah nilai yang diperoleh dari transaksi yang wajar di antara penjual dan pembeli.

h)  Nilai sewa (rental value)

Nilai sewa adalah nilai yang ditetapkan untuk mendapatkan hak menggunakan sesuatu harta dalam jangka waktu yang terbatas dan ditetapkan.

i)    Nilai penjualan (sale value)

Nilai penjualan adalah nilai yang telah ditetapkan oleh pihak penjual untuk tujuan penjualan sesuatu barang/harta.

j)    Nilai jual paksa (forced sale value)

Nilai jual paksa adalah nilai jual yang diperoleh dari pelelangan akibat pelanggaran undang-undang atau perjanjian. Nilai jual paksa biasanya ditentukan sebanyak 60% sampai 70% dari nilai pasaran.

k)  Nilai sisa (scrab value)

Nilai sisa seringkali disebut sebagai nilai rongsokan (biasanya mesin) dimana barang hanya dihitung sebagai nilai besi tua.

l)    Nilai salvage (salvege value)

Nilai salvage adalah nilai sesuatu barang/harta apabila dijual komponen-komponenya secara bersaingan atau tidak didasarkan kepada fungsi barang tersebut semula.

 

D.     PENILAIAN ASET (PROPERTI)

Standar penilaian Indonesia 2007 mendefinisikan penilaian sebagai suatu proses pekerjaan seorang penilai dalam memberikan opini tertulis mengenai nilai ekonomi pada saat tertentu. Pengertian aset secara umum menurut siregar (2004:178) adalah barang (thing) atau sesuatu barang (anything) baik berwujud maupun tidak berwujud yang mempunyai nilai ekonomi (economic value), nilai komersial (commercial value) atau nilai tukar (exchange value) yang dimiliki oleh badan usaha, instansi atau individu (perorangan).

Dari definisi tersebut, Penilaian Aset diartikan sebagai proses penilaian seorang penilai dalam memberikan suatu opini nilai suatu aset baik berwujud maupun tidak berwujud, yang dimiliki oleh badan usaha, instansi atau individu (perorangan) berdasarkan hasil analisa terhadap fakta-fakta yang obyektif dan relevan dengan menggunakan metode dan prinsip-prinsip penilaian yang berlaku pada saat tertentu.

Istilah properti seringkali melekat dengan istilah lain untuk memberikan pengertian yang lebih jelas secara hukum, yaitu real estete dan real property dimana keduanya mempunyai makna yang berbeda meskipun ada juga yang menyebutnya sebagai sinonim dalam lingkup tertentu. Real estate bersifat tidak bergerak (immobile) dan berwujud (tangibel), yang termasuk dalam pengertian ini adalah tanah, semua benda yang secara alami sebagai bagian dari tanah, seperti pepohonan dan barang mineral dan juga segala sesuatu yang dibangun oleh manusia seperti bangunan, jaringan dan lain sebagainya.

Sedangkan real properti merupakan kumpulan atas berbagai macam hak dan interest yang ada dikarenakan kepemilikan atas satuan real estate, meliputi hak untuk menggunakan, menyewakan, memberikan kepada orang lain atau tidak. properti selain sebagai investasi, juga merupakan aset. Aset bila dikaitkan dengan properti maka dapat dijabarkan melalui beberapa aspek, yakni:

  1. Memiliki nilai ekonomis yang terkait dengan nilai pemanfaatan tertinggi dan terbaik (highest and best use).
  2. Menghasilkan pendapatan dari pengoperasian properti.
  3. Memiliki fisik, fungsi dan hak penguasaan yang baik.
  4. Economical life-time yang panjang.

 

E.     PRAKTEK PENILAIAN DI INDONESIA

Istilah appraiser dan valuer mungkin masih kurang dikenal di Indonesia, walaupun kegiatan penilaian telah ada sejak zaman pemerintahan penjajahan Hindia Belanda, dan untuk sektor swasta dimulai pada tahun 1967 ketika pemerintah mulai mengundang penanam modal asing. Namun istilah penilai itu masih belum banyak diketahui orang karena jasa penilai memang belum berkembang.

Selain pendidikan formal penilaian belum ada karena ilmu penilaian oleh Kemendiknas dianggap tidak termasuk ke dalam cabang pohon ilmu pengetahuan, penggunaan penilai juga umumnya masih terbatas pada lembaga keuangan seperti lembaga perbankan, lembaga pasar modal serta perpajakan. Namun setelah didirikannya Masyarakat Profesi Penilai Indonesia ditahun 1980 secara perlahan namun pasti istilah penilai ini sudah mulai dikenal.

Penilai real estat yang profesional menyediakan berbagai jenis pelayanan seperti melakukan penilaian atas suatu aset untuk berbagai keperluan, memberikan konsultasi kepada klien, serta berpartisipasi dalam pengambilan keputusan tentang real estat. Standar Penilaian Indonesia (SPI) merupakan pedoman yang harus dipahami dan dilaksanakan oleh penilai untuk dijadikan pedoman dalam melaksanakan penilaian.

Menurut Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2002, penilaian diartikan sebagai pekerjaan profesi penilai untuk memberikan suatu opini nilai ekonomi. Penilai melaksanakan pekerjaan penilaian untuk menghasilkan kajian berupa analisis, pendapat dan saran-saran dengan menyajikannya dalam bentuk laporan, sehingga tidak terjadi salah tafsir bagi para pengguna jasa dan masyarakat pada umumnya.

 

DAFTAR PUSTAKA

Agus, Prawoto, 2003, Teori dan Praktek Penilaian Properti, BPFE, Yogyakarta

MAPPI, 2007, Standar Penilaian indonesia (SPI), Jakarta

Penilaianproperti.blogspot.com

Wahyu, Hidayati, dan Budi, Harjanto,  2003, Konsep Dasar Penilaian Properti Edisi Pertama, BPFE, Yogyakarta

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

%d blogger menyukai ini: