HUBUNGAN BASIS NILAI, TUJUAN PENILAIAN DAN PENDEKATAN PENILAIAN

Published 13 Desember 2011 by ansharpemimpi

1.   KONSEP NILAI

Nilai ditafsirkan sebagai makna atau arti suatu benda. Hal ini maksudnya adalah suatu benda atau barang akan mempunyai nilai bagi seseorang jika barang atau benda tersebut memberikan makna atau arti bagi seseorang. Sebagai contoh bila kita memiliki suatu barang dapat dikatakan mempunyai nilai apabila barang tersebut kita anggap mempunyai makna atau arti yang tidak selalu diukur dengan uang atau barang lain.

Nilai suatu properti dapat pula ditafsirkan sebagai suatu harga yang dibayar oleh pembeli yang mampu, bersedia dan berkelayakan membeli dari penjual yang bersedia, berkelayakan dan mempunyai hak untuk menjualnya. Jadi dalam hal ini di antara penjual dan pembeli harus mengetahui keadaan pasaran yang sebenarnya atau kedua belah pihak telah mendapat nasehat dari pihak profesional yang telah mahir dalam pasaran properti berkenaan.
Nilai juga merupakan Konsep ekonomi yang merujuk pada hubungan finansial antara barang dan jasa yang tersedia untuk dibeli dan mereka yang membeli dan menjualnya. Nilai bukan merupakan fakta, tapi lebih merupakan perkiraan manfaat ekonomi atas barang dan jasa pada suatu waktu tertentu dalam hubungannya dengan definisi nilai tertentu. Adapun ciri-ciri dari nilai, yakni:

  1. Bila dibutuhkan
  2. Ada permintaan
  3. Ada kelangkaan
  4. Dapat dijadikan sejumlah uang

Dalam perkembangannya, istilah “nilai” ini biasanya tidak berdiri sendiri tetapi menyatu dalam suatu istilah yang lebih spesifik seperti, Nilai Pasar (Market Value), Nilai Guna (Use Value), Nilai Tukar (Value In Exchange) dan sebagainya. Sementara itu di bidang penilaian yang paling sering digunakan adalah “Nilai Pasar” (Market Value).

Penggunaan Nilai Pasar dalam penilaian karena pasar mencerminkan sifat dan aksi dari masyarakat sebagai reaksi atas kekuatan sosial dan ekonomi. Apapun alasan dilakukannya penilaian, ide utama dibelakang proses penilaian bahwa estimasi nilai seyogyanya merupakan indikasi yang realistis dari apa  yang secara pantas dapat dijual pada suatu waktu tertentu.

Pemikiran estimasi nilai semacam itulah yang disebut sebagai market value yang selama bertahun-tahun menjadi suatu kesepakatan yang kuat yang telah terbentuk diantara para penilai, klien pemerintah dan sistem hukum bahwa penilaian atas nilai pasar harus berdasarkan kepada data pasar yang riil agar hasil penilaian dapat diterima.

2.   TUJUAN PENILAIAN

Beberapa tujuan penilaian dan faktor-faktor yang perlu dipertimbangkan untuk mendapatkan sebuah nilai adalah sebagai berikut:

A.  Penentuan Nilai Pasaran Terbuka (Open Market Value)

Apabila seorang penilai menggunakan perkataan “nilai”, pada umumnya yang dimaksudkan nilai tersebut adalah nilai pasaran terbuka. Nilai pasaran terbuka yang dimaksudkan adalah harga terbaik yang didapat dari sebuah kepentingan harta melalui perjanjian individu (private treaty) pada tanggal penilaian dengan andaian:

  • Penjual dan pembeli yang sanggup, berkelayakan dan rela
  • Ada cukup waktu untuk melihat dan berunding (negosiasi) penjualan dengan mempertimbangkan jenis dan karakterristik harta
  • Nilai tidak berubah dalam jangka waktu tersebut
  • Ada waktu yang cukup dan tidak ada batasan untuk memperlihatkan harta pada pasar

B.  Penilaian Untuk Tujuan Penjualan

Dalam melakukan penilaian untuk tujuan penjualan, seorang penilai haruslah mengidentifikasi:

  • Semua calon pembeli yang ada di pasaran pada waktu tertentu
  • Alternatif harga yang ada di pasaran
  • Memperkirakan harga yang didapat dari persaingan di antara calon-calon pembeli
  • Mengidentifikasi keuntungan atau kerugian seandainya dilakukan perbaikan atau renovasi sebelum ditawarkan di pasaran untuk mendapatkan harga terbaik.

C.  Penilaian Untuk Tujuan Pembelian

Perkara pokok yang perlu dipertimbangkan dalam membuat penilaian adalah mengetahui keperluan dari pelanggan. Penilaian untuk tujuan pembelian di sini adalah berlawanan dengan penilaian untuk tujuan penjualan, di mana penilai sebagai wakil dari pihak pembeli perlu menganalisis serta mengidentifikasi dari harta/properti yang akan dibeli, mengestimasi harga dan mempertimbangkan keuntungan/kerugian dari pembelian tersebut.

D.  Penilaian Untuk Tujuan Penyewaan

Untuk tujuan penilaian sewa ini, seorang penilai dapat diminta oleh pemilik untuk menguruskan penyewaan hartanya ataupun oleh penyewa atau sub penyewa untuk menentukan besarnya nilai atas hak yang dimiliki dari penyewaan harta tersebut dalam batas tempo tertentu yang disetujui.

E.  Penilaian Untuk Jaminan Mendapatkan Pinjaman

Dalam melakukan penilaian untuk maksud jaminan mendapatkan pinjaman, seorang penilai perlu mempertimbangkan nilai jika harta tersebut terpaksa dijual, yaitu dilelang (auction). Apabila terjadi penjualan secara lelang, maka harta tersebut tidak dipasarkan dalam waktu yang cukup (jangka waktu yang singkat). Oleh karena itu seorang penilai perlu memperkirakan beberapa keadaan yang kurang baik yang mungkin mempengaruhi nilai/harganya nanti.

F.  Penilaian Untuk Tujuan Asuransi

Dalam penilaian bagi tujuan asuransi, penilaian adalah berdasarkan pada prinsip indemnity, reinstatment dan replacement. Berdasarkan pada prinsip indemnity, nilai dari harta yang diasuransikan adalah nilai seperti pada waktu sebelum musibah terjadi. Jadi pemilik akan diberi ganti rugi sebesar nilai harta sebelum terjadi musibah. Sedangkan berdasarkan prinsip reinstatment, nilai asuransi dari sebuah harta adalah nilai penggantian baru dari harta tersebut dengan fungsi, ukuran dan desain yang sama tanpa memperhatikan apakah bangunan itu baru atau sudah berumur. Sedangkan prinsip replacement atau prinsip penggantian adalah digunakan untuk bagunan kuno yang material bangunannya tidak tersedia di pasaran atau pemerintah menghendaki perubahan lain untuk lebih disesuaikan dengan kebijaksanaan perencanaan kota.

G. Penilaian Untuk Penggabungan Perusahaan

Untuk memperkokoh jalannya usaha, kadangkala dua atau lebih perusahaan mempunyai kebijaksanaan untuk melakukan penggabungan. Namun sebelum proses penggabungan tersebut perlu dilakukan penilaian terhadap aset yang dimiliki oleh masing-masing perusahaan, terutama sekali untuk aset tetap (fixed asset) perlu peran penilai harta untuk menentukan nilai modal dari tiap-tiap aset modal tersebut.

H.  Penilaian Untuk Tujuan Go-Public

Sebelum menjadi perusahaan yang go-public sebuah perusahaan perlu dinilai “kesehatan”nya. Salah satu penilaian yang dilakukan adalah terhadap aset yang dimiliki, di mana peranan penilai dalam hal ini sangat diperlukan untuk menilai aset tetap yang dimiliki oleh perusahaan yang akan go-public.

I.    Penilaian yang Berkaitan dengan Kebijaksanaan Pemerintah dan Undang-undang

a)  Pajak Bumi dan Bangunan

Berdasarkan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 dinyatakan bahwa dasar pengenaan pajak adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Dalam hal ini penilaian objek PBB dilakukan oleh penilai dari pihak direktorat PBB sendiri dengan menggunakan metode teknik penilaian massal maupun penilaian individual (pasal 4, SK Dirjen Pajak No: KEP-31/PJ.6/1994).

b)  Pembebasan Tanah

Ganti rugi akan dibayar kepada pemilik apabila tanah dan bangunan mereka dibebaskan oleh pihak-pihak yang bersangkutan. Untuk mendapatkan ganti rugi yang adil kepada dua belah pihak, maka harus mengikuti prinsip-prinsip betterment yaitu suatu prinsip yang menekankan pada pemberian kompensasi yang tidak menguntungkan dan tidak merugikan kepada kedua belah pihak, oleh karena itu peranan penilai diperlukan.

c)  Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan

Berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2000, maka setiap perolehan hak atas tanah dan bangunan akan dikenakan suatu bea tertentu. Penilaian properti adalah sangat penting bagi penentuan Nilaia Perolehan Objek Pajak (NPOP) yang digunakan sebagai dasar penghitungan bea.

 

3.   PENDEKATAN PENILAIAN

Secara garis besar pendekatan penilaian yang lazim digunakan ada 3 (tiga) yakni:

i.    Pendekatan perbandingan penjualan

Pendekatan perbandingan penjualan adalah pendekatan penilaian yang dilakukan dengan cara membandingkan antara properti yang dinilai (subject property)  dengan properti-properti pembanding (comparables properties) yang telah diketahui karakteristik dan nilainya. Selanjutnya analisis dilakukan dengan mengukur tingkat kesamaan dan perbedaannya untuk menentukan berapa penyesuaian (adjustment) yang akan diberikan untuk menentukan nilai properti subjek.

Adapun beberapa elemen perbandingan yang sering dipertimbangkan adalah:

  • Jenis hak yang melekat pada properti
  • Masalah keuangan/pendanaan (financing term)
  • Kondisi penjualan
  • Kondisi pasar
  • Lokasi
  • Karakteristik fisik
  • Karakteristik dalam menghasilkan pendapatan (income producing characteristics)
  • Karakteristik-karakteristik lain.

 

ii.   Pendekatan biaya

Pendekatan biaya dilakukan dengan cara melakukan identifikasi bangunan yang selanjutnya dilakukan analisis pembuatan barunya (reproduction cost new) berdasarkan standar harga yang berlaku pada tanggal penilaian dan selanjutnya dilakukan penyusutan/depresiasi (khusus untuk bangunan saja). Tahap selanjutnya untuk menentukan nilai properti secara keseluruhan maka nilai bangunan baru yang telah terdepresiasi tersebut ditambah dengan nilai tanah (yang diperoleh dari analisis perbandingan dengan pasaran tanah yang ada disekitarnya).

  1. iii. Pendekatan pendapatan

Pendekatan pendapatan dilakukan dengan mendasarkan pada tingkat keuntungan yang mungkin dihasilkan oleh properti subjek pada saat ini dan masa yang akan datang yang selanjutnya dilakukan pengkapitalisasian untuk mengkonversi aliran pendapatan tersebut kedalam nilai properti. Secara garis besar penilaian melalui pendekatan pendapatan adalah sebagai berikut:

a)  Menentukan total pendapatan kotor potensial (potensial gross income)

b)  Menentukan tingkat kekosongan

c)  Menentukan total pendapatan lain-lain

d)  Menentukan total pendapatan kotor efektif, yaitu penjumlahan item (a-b)+c

e)  Menentukan total biaya/pembelanjaan (out goings)

f)   Menentukan total pendapatan bersih operasi

g)  Menentukan tingkat kapitalisasi dan prosedur kapitalisasi yang sesuai

h)  Melakukan pengkapitalisasian untuk mendapatkan nilai modal (capital value) dari properti subjek.

 

4.   HUBUNGAN ANTARA NILAI, TUJUAN PENILAIAN DAN PENDEKATAN PENILAIAN

Tugas pekerjaan yang diterima oleh penilai dibedakan ke dalam pekerjaan penilaian, yang bertujuan untuk memperoleh estimasi nilai atas kepentingan pada suatu real estat atau pekerjaan konsultasi, yaitu untuk melakukan analisa atau memberikan konsultasi berkenaan dengan keputusan yang akan diambil atas suatu real properti. Maksud dan tujuan dari penilaian ditentukan oleh klien.

Tujuan dari penilaian merupakan dasar dari kesimpulan nilai akhir, olehnya itu setiap penilai yang menerima tugas penilaian wajib terlebih dahulu mengerti dan memahami tujuan penilaian. Hal ini penting mengingat tujuan yang berbeda, maka memerlukan macam dan metode penilaian yang berbeda pula. Penilai juga harus mengetahui dan mengidentifikasikan problem atau masalah yang akan dipecahkan dengan menggunakan hasil penilaian itu.

Dalam setiap tugas dari berbagai macam penilaian, seorang penilai haruslah mampu menjelaskan kepada klien secara tepat apa maksud dan tujuan dari dilakukannya penilaian. Berikut adalah berbagai macam alasan klien untuk meminta jasa seorang penilai untuk melakukan penilaian:

  1. Pemilik ingin menjual properti
  2. Pemilik ingin mengetahui berapa nilai properti
  3. Pembeli ingin menaksir nilai properti
  4. Pemegang saham ingin mengetahui proporsi kepemilikan saham atas aset/properti secara keseluruhan
  5. Penilaian aset properti untuk sebuah perusahaan
  6. Nilai ganti untuk asuransi
  7. Kerugian akibat penggusuran properti oleh pemerintah
  8. Pembagian warisan
  9. Kredit
  10. Pembangunan tanah
  11. Penilaian statuta untuk penentuan PPh, NJOP-PBB dan NPOP-BPHTB

 

Apabila keinginan dan maksud dari klien telah dimengerti, maka tujuan dari penilaian dapat digambarkan sesuai dengan informasi yang dimintakan. Hal ini harus dijelaskan diawal agar memudahkan penilai dan mempunyai kaitan erat dalam hal estimasi nilai yang diperlukan dalam penilaian dan juga jenis nilai yang dihasilkan, jenis dari nilai yang diminta bisa berbagai macam jenis. Nilai yang dikendaki mungkin bisa nilai pasar, nilai asuransi, going concern value, assessed value, use value, invesment value atau jenis nilai yang lain. Dan dalam jenis nilai yang dihasilkan nantinya akan digunakan sesuai dengan tujuan penilaian apakah untuk tujuan jual beli, agunan bank, asuransi, lelang, pajak, pembebasan tanah dan sebagainya.

Setelah penilai memperoleh informasi yang detil dan jelas maksud dan tujuan dari diadakannya penilaian, yang selanjutnya penilai pun telah menentukan jenis nilai yang sesuai dengan tujuan penilaian, yang akan dipakai dalam perhitungan nilai akhir properti dengan menggunakan berbagai macam pendekatan yang termasuk dalam metode penilaian.

Metode penilaian yang secara garis besar pendekatan penilaian yang lazim digunakan ada 3 (tiga) yakni pendekatan perbandingan penjualan, pendekatan perbandingan pendapatan dan pendekatan perbandingan biaya. Proses akhir dari rangkaian diatas sebelum penilai memberikan kesimpulan nilai dan laporan penilaian, sebelumnya diadakan rekonsiliasi nilai. Rekonsiliasi indikasi nilai adalah suatu analisis terhadap berbagai kesimpulan nilai untuk mendapatkan suatu estimasi nilai akhir.

Berdasarkan uraian diatas dapat disimpulkan bahwa hubungan antara basis nilai, tujuan penilaian dan pendekatan penilaian sangat erat dan saling berkonstribusi satu sama lain. Dimana ketika tujuan dari penilaian menjadi jelas maka hal ini akan memberikan konstribusi kepada penilai dalam memudahkan menentukan dan mengestimasikan nilai yang akan dipakai. Selanjutnya setelah tujuan penilaian dan estimasi nilai diperoleh maka 2 bagian juga turut berperan dalam penentuan pendekatan penilaian apa yang akan dipakai. Karena pemilihan pendekatan yang akan digunakan dipengaruhi oleh nilai akhir yang diinginkan oleh klien yang sebelumnya telah dijelaskan dan ditegaskan dalam tujuan penilaian.

DAFTAR PUSTAKA

 Agus, Prawoto, 2003, Teori dan Praktek Penilaian Properti, BPFE, Yogyakarta

MAPPI, 2007, Standar Penilaian indonesia (SPI), Jakarta

Wahyu, Hidayati, dan Budi, Harjanto,  2003, Konsep Dasar Penilaian Properti Edisi Pertama, BPFE, Yogyakarta

2 comments on “HUBUNGAN BASIS NILAI, TUJUAN PENILAIAN DAN PENDEKATAN PENILAIAN

    • fungsi dari 3 hal tersebut yakni dalam melaksanakan suatu penilaian, appraisel terlebih dahulu menentukan tujuan penilaian dari klien selanjutnya menentukan nilai yang ingin digunakan berdasarkan tujuan penilaian dan terakhir memproses nilai tersebut dengan metode perhitungan penilaian yang ada sehingga memunculkan nilai aset yang diinginkan yang komprehensif dan akurat.

  • Tinggalkan Balasan

    Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

    Logo WordPress.com

    You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

    Gambar Twitter

    You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

    Foto Facebook

    You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

    Foto Google+

    You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

    Connecting to %s

    %d blogger menyukai ini: